TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

      S A L A   C I V I L


Auto Supremo: 139/2019

Fecha: 12 de febrero de 2019

Expediente:         SC 79 18 S

Partes: Claudia Cristina Quezada Mostajo representada por Marvin Coro Espinoza    

            c/ USACRUZ IMPORTACIONES LTDA., representada legalmente por

            Johannes Willibrordus Gerar Mertz.

Proceso: Cumplimiento de contrato de alquiler y otros.

Distrito: Santa Cruz.

VISTOS: El recurso de casación de fs. 296 a 300 vta., interpuesto por Claudia Cristina Quezada Mostajo representada legalmente por Marvin Coro Espinoza contra el contra el Auto de Vista Nº 018/2018 de 8 de marzo, cursante de fs. 290 a 293 de obrados, pronunciado por la Sala Cuarta Civil, Comercial, Familia, Niñez, Adolescencia y Violencia Intrafamiliar o Doméstica y Pública del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz, dentro el proceso ordinario de cumplimiento de contrato de alquiler y otros, seguido por la recurrente contra USACRUZ IMPORTACIONES LTDA., representada por Johannes Willibrordus Gerar Mertz, Auto de concesión del recurso de casación, cursante de fs. 308; Auto Supremo de admisión Nº 617/2018 RA, cursante de fs. 319 a 320 vta.; los antecedentes; y:

CONSIDERANDO I:

ANTECEDENTES DEL PROCESO.

1. Claudia Cristina Quezada Mostajo, interpuso demanda de pago de alquileres adeudados, pago de gastos de reparación más daños y perjuicios, cursante de fs. 114 a 117 vta., en contra de la empresa USACRUZ IMPORTACIONES LTDA., arguyendo que con la parte demandada suscribió un contrato privado de arrendamiento de bien inmueble, el 4 de junio del 2011, ubicado en la U.V. 37, manzana 27, lote Nº 10-A, en la Calle Raquel Vda. de Busch Nº 69 (5to. Anillo) del Barrio Hamacas de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra hasta el 1 de julio de 2015, con un canon de alquiler de $us.1.200 (Mil Doscientos 00/100 Dólares Americanos), a ser pagados en la cuenta  de ahorro del Banco Mercantil Santa Cruz, empero no pagó los alquileres correspondientes a los meses de marzo y abril de 2015 y el inmueble fue entregado de manera informal e intempestivamente en un estado de deterioro total. Para la refacción y reparación del inmueble se contrató los servicios de un profesional arquitecto por el monto de $us.23.400 (Veintitrés Mil, Cuatrocientos 00/100 Dólares Americanos),  los cuales fue cubierto con el monto de la garantía entregada por el arrendatario.

Citado la parte demandada, planteó excepciones de oscuridad, contradicción e imprecisión de la demanda, cursante de fs. 126 a 127, contestando la demanda de manera negativa,  reconvinó por reducción de canon de arrendamiento y gastos por reparación estructural del bien inmueble mediante escrito cursante de fs. 163 a 166.

2. El Juez Público en lo Civil y Comercial Nº 13 de la ciudad de Santa Cruz, pronunció la Sentencia Nº 40/2016 de 23 de noviembre, cursante de fs. 261 a 263 vta., declarando PROBADA parcialmente la demanda en cuanto al cobro de los alquileres devengados por los meses de marzo y abril de 2015 en la suma de $us.2.400 (Dos Mil Cuatrocientos 00/100 Dólares Americanos), como también la indemnización por rescisión unilateral del contrato de arrendamiento en la suma de $us.1.200  (Mil Doscientos 00/100 Dólares Americanos), e IMPROBADA respecto a los daños y perjuicios por las reparaciones no efectuadas en el inmueble, asimismo, declaró PROBADA la demanda reconvencional, concediendo la reducción del canon proporcional por falta de uso y goce de la habitación del 3º piso del inmueble a razón de $us.30 (Treinta 00/100 Dólares Americanos), ascendiendo a la suma de $us.1.410 (Mil Cuatrocientos Diez 00/100 Dólares Americanos), más la devolución de la garantía en la suma de $us.2.400 (Dos Mil Cuatrocientos 00/100 Dólares Americanos.

Consiguientemente se dispuso en la Sentencia la compensación de ambas obligaciones de las partes, debiendo la demandante proceder al pago de la suma de $us.210 (Doscientos Diez 00/100 Dólares Americanos), a favor de la parte demandada.

3. Resolución de primera instancia que al ser apelada por la demandante, mereció el Auto de Vista Nº 018/2018 de 8 de marzo, que CONFIRMÓ la Sentencia Nº 40/2016 de 23 de noviembre, con costas y costos. Bajo los siguientes argumentos:

El Tribunal Ad quem arguyó que en mayo y junio de la gestión 2015, se procedió a realizar actos de mantenimiento de la vivienda, a efectos de dejar el inmueble en estado de habitabilidad. En relación al contrato de reparación suscrito entre la propietaria  del inmueble y el arquitecto no existió otra prueba que corrobore su ejecución ya que en el contrato preveía un tiempo de trabajo de 90 días, los cuales no transcurrieron ya que ingresó un nuevo inquilino. En cuanto al segundo agravio referido a la incorrecta valoración del contrato cuando se señala en la Sentencia, que el contrato comprende el alquiler del inmueble en su totalidad, el Tribunal de segunda instancia advierte mala fe de la propietaria, que claramente en el anexo del contrato de alquiler, señala que el tercer piso cuenta con un dormitorio y un depósito, empero conforme señala la Sentencia, de acuerdo a la audiencia de inspección y el video grabado, se evidenció la existencia de una habitación en el 3º piso que estaba siendo usada por la demandante. Por otra, si bien el contrato prohíbe que la fianza tenga otro fin que no sea la reparación de los posibles daños, el juez A quo no puede abstraerse al momento de poner fin al litigio, respecto al monto de la fianza, si la Sentencia consideró que los trabajos de reparación y mantenimiento fueron realizados por el inquilino, en vez de disponer que la propietaria devuelva los $us.2.400 entregados como garantía dispuso una compensación de pagos.

Finalmente, habiéndose arrendado nuevamente la vivienda luego de transcurridos dos meses, no se advierte que la propietaria se haya perjudicado, toda vez que incluso la resolución unilateral por parte del arrendatario fue condenada en sentencia, conforme al pago estipulado en la cláusula penal.

CONSIDERANDO II:

DEL CONTENIDO DEL RECURSO DE CASACIÓN Y SU RESPUESTA.

De las denuncias expuestas por la demandante Claudia Cristina Quezada Mostajo a través de su representante Marvin Coro Espinoza, se extraen de manera ordenada y en calidad de resumen, las siguientes:

EN LA FORMA.

1. Acusó que el Auto de Vista no se pronunció, sobre la falta de motivación y valoración en la Sentencia, debido a que no realizó un análisis sobre la existencia o no de la consideración de todas y cada una de las pruebas producidas, conforme manda el art. 145.I del Código Procesal Civil. Que al no pronunciarse en el Auto de Vista sobre si la Sentencia Nº 40/2016 de 23 de noviembre, tiene o no la motivación y valoración, incurre en incongruencia omisiva. Asimismo, se han ignorado pruebas como el Acta Nº 36 (Entrega de inmueble) y el informe de estado de conservación de bien inmueble cursante de fs. 3 a 30, que acredita los desperfectos y daños causados por el arrendatario.

2. Denunció la existencia de prueba prohibida referente a la grabación de un video, la misma que fue desconocida mediante memorial de 27 de abril de 2016 y en la audiencia preliminar, además de haberse solicitado su rechazo y exclusión del proceso, en virtud del art. 142 del Código Procesal Civil, mediante incidente planteado que nunca fue tramitado y reiterado en apelación. Afectando el derecho a la intimidad (art. 21 núm. 2 de la Constitución Política del Estado) y debiendo tomarse en cuenta las SS.CC. Nros. 0221/2014-S2 de 5 de diciembre y 0049/2017-S2 de 6 de enero.

3.- Alegó que el Auto de Vista Nº 018/2018 pretende validar la incongruencia de la Sentencia extra petita, que dispuso la devolución de la garantía del arrendamiento, sin que fuera reconvenida por el demandado y que se maximiza cuando el Auto de Vista, se respalda normativamente en el art. 213.I del Código Procesal Civil, razonamiento incongruente que arroja por la borda toda doctrina y jurisprudencia constitucional. Al respecto de la congruencia hace referencia a la SC Nº 486/2010-R de 5 de julio, por lo que corresponde disponer la nulidad del Auto de Vista y conceder lo que no fue demandado. 

EN EL FONDO.

1.- Acusó que nunca existió privación del uso de un ambiente en el 3º piso porque no se lo dio en alquiler el demandado y sabía lo que contrataba, por lo que el Auto de Vista, incurrió en una incorrecta valoración del contrato cuando señaló que el objeto del contrato es el alquiler del inmueble en su totalidad; empero, en la cláusula primera se indicó que se da en alquiler parte del inmueble, agravio que se maximiza cuando en la Sentencia, no consideró que en inspección judicial se constató que el ambiente no entregado en arrendamiento no es un dormitorio, al que hace referencia el contrato y su anexo.

2.- Manifestó que la reconvención del demandado se funda en el art. 691.II del Código Civil que refiere al caso de reparaciones, norma no aplicable al presente caso, siendo que el A quo y el Ad quem interpretaron incorrectamente, en el imaginario de que si se hubiera actuado de mala fe, se estaría hablando de un error sustancial (art. 475 del Código Civil), sobre el objeto contratado, por lo que se vulneró el derecho de la propietaria, siendo lo correcto haber dispuesto que si el inquilino pretende hacer valer el supuesto error sustancial accione por la vía de la anulabilidad.

3.- Alegó que el inmueble fue devuelto en estado deteriorado por lo que tuvo que efectuar la reparación del bien inmueble alquilado, conforme refleja el Acta Notarial Nº 36 y el Informe de estado de conservación del bien inmueble, reconocidas por el inquilino que consta en la carta de respuesta del representante legal de USACRUZ IMPORTACIONES LTDA., por lo que, el inquilino debe ser condenado a cumplir su responsabilidad, conforme el art. 705 del Código Civil.

Petitorio.

Solicitó anular o casar parcialmente el Auto de Vista recurrido, fallando en el fondo declare probada totalmente la demanda e improbada la reconvención.

De la contestación al recurso de casación.

La recurrente actuó con mala fe ya que con sus mismas pruebas se derrumbó su pirámide de mentiras y que arguye verificación de incongruencia omisiva por la falta de valoración de pruebas en la Sentencia, corroborada por el Auto de Vista, sin embargo, debió la demandante haber planteado complementación y enmienda como establece el art. 226.III del Código Procesal Civil.

En cuanto a la prueba del video grabado devela que el inmueble estaba siendo totalmente refaccionado y adecuando para su entrega, empero, el video no viola la intimidad de la demandante, no siendo aplicables las sentencias constitucionales citadas.

Directamente se pidió la reducción del canon de arrendamiento, acto probado en audiencia de inspección, como lo señala la misma demandante mediante el muestreo fotográfico, siendo que el art. 691.II del Código Civil es claro y aplicable al caso de autos.

Téngase en cuenta que los recurrentes en forma malintencionada, temeraria y abusiva, indican que el inmueble fue devuelto en un estado de deterioro y que efectuaron la reparación, pagando el monto de $us.23.400 (Veintitrés Mil, Cuatrocientos 00/100 Dólares Americanos), en un término de 90 días que nunca las realizó.

Petitorio.

Solicitó declarar infundado el recurso de casación en el fondo y en la forma.

CONSIDERANDO III:

DOCTRINA LEGAL APLICABLE.

En mérito a la resolución a dictarse, corresponde desarrollar la doctrina aplicable al caso.

III.1. Del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento, denominado también en la doctrina como contrato de alquiler o contrato de locación, es aquel por el que una persona llamada arrendadora, locadora o propietaria, concede a otra, llamada arrendataria, inquilina o locataria, el uso de alguna cosa mueble o bien inmueble, por un determinado tiempo bajo estipulaciones de un precio, que esta última se debe pagar por concepto de arrendamiento, alquiler o renta. Constituyéndose en un contrato conmutativo, bilateral o sinalagmático, oneroso y consensual.

En nuestra legislación el art. 685 del Código Civil, nos da el concepto de arrendamiento e indica: "El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes concede a la otra el uso y goce temporal de una cosa mueble o inmueble a cambio de un canon”. De tal manera que, de acuerdo a la definición expuesta se tiene que puede ser objeto de esta clase de contratos: muebles de cualquier naturaleza, vehículos de transporte, fundos rústicos, fundos urbanos destinados a vivienda; locales para el ejercicio de una profesión, una industria o un comercio.

III.2. Respecto a la restitución de la cosa.

Al respecto se considera lo dispuesto por el art. 705 del Código Civil que prescribe: (Restitución de la cosa). I. “El Arrendatario, a la extinción del arrendamiento, debe restituir la cosa arrendada en el mismo estado que tenía cuando la recibió, salvo el deterioro y el consumo resultante del uso o goce de la cosa en conformidad del contrato”.

Al respecto Carlos Morales Guillén en su obra: “CÓDIGO CIVIL: CONCORDADO Y ANOTADO”, T. I, Ed. Gisbert, 1994, pág. 980, afirma: “La tercera obligación del arrendatario, es restituir la cosa arrendada en forma que pueda ser restituida después por su dueño o por otra persona, sin más desgastes o deterioros que los que forzosa e inevitablemente produce el uso natural de ella. Esa es la esencia de la regla el art. Pues, tomada literalmente la frase en el mismo estado que tenía cuando la recibió, o lo que es lo mismo, tal como la recibió, resulta inexacto. En efecto, si el arrendador o el arrendatario practicaron las operaciones de su obligación (art. 690 CC), no puede devolverse la cosa en la misma forma que tenía antes de ser reparada. Si ocurre que se le agregan por accesión otros bienes durante el arrendamiento, o se han efectuado mejoras y ampliaciones, tampoco podrá ser hecha la entrega tal como la recibió. Como se ha dicho, la norma quiere significar que la cosa ha de ser devuelta en condiciones de seguir siendo útilmente disfrutada, como cuando lo estaba a tiempo del contrato, a pesar de sus deterioros normales o las reparaciones”.

Por lo que se aclara que la literalidad de que la cosa arrendada debe ser entregada en el mismo estado que tenía cuando la recibió resulta ser inexacto.

III.3. De la sanción por incumplimiento de la conservación del bien inmueble alquilado.

Del deber esencial del arrendatario de cuidar la cosa como lo haría un propietario diligente se desprende no solo su obligación de no usarla abusivamente, sino también de conservarla en buen estado, conforme el art. 703 del Código Civil, que refiere que el arrendatario responde sobre el perecimiento y los deterioros de la cosa durante el arrendamiento, por lo que dicha situación acarrea la correspondiente sanción que debiendo demostrarse que la culpa sea del arrendatario.

Al respecto de la sanción de la obligación de la conservación del bien inmueble alquilado, Guillermo A. Borda, en su “TRATADO DE DERECHO CIVIL: CONTRATOS”, Tomo I, Ed.10ª,  Edit. La Ley, Buenos Aires, 2011, pág. 649, señala: “Cuando la cosa se deteriora por culpa del locatario o de las personas de cuyo hecho es responsable, el locador puede exigir que haga las reparaciones necesarias o la disolución del contrato (art. 1563). Pero el locador sólo tiene esta opción en casos graves; si los deterioros no tienen importancia mayor, sólo podrá pedir la realización de las reparaciones (1661). En cualquiera de las hipótesis, podrá reclamar además la indemnización de los daños y perjuicios (1662). Y si el autor del daño no fuere directamente el locador sino una de las personas designadas en el art. 1561 (véase nº 763), también tendrá acción directa de daños y perjuicios contra ellos”.  

De lo que se deduce que el arrendador tiene la opción para exigir las reparaciones al arrendatario siempre y cuando los deterioros en el inmueble otorgado en alquiler sean graves. 

CONSIDERADO IV:

FUNDAMENTOS DE LA RESOLUCIÓN.

Con relación a las acusaciones se absuelven de la siguiente manera:

EN LA FORMA.

1.- En cuanto a que el Auto de Vista no se pronunció sobre la falta de motivación y valoración en la Sentencia, debido a que no realizó un análisis sobre la existencia o no de la consideración de todas y cada una de las pruebas, conforme manda el art. 145.I del Código Procesal Civil, que al no pronunciarse en el Auto de Vista sobre si la Sentencia Nº 40/2016 de 23 de noviembre, tiene o no la motivación y valoración incurre en incongruencia omisiva. Que se han ignorado pruebas como el Acta Nº 36 (Entrega del inmueble) y el Informe de estado de conservación de bien inmueble de fs. 3 a 30, que acredita los desperfectos y daños causados por el arrendatario.

Al respecto, de la revisión del Auto de Vista recurrido, se tiene que este hace referencia a las pruebas que el juez A quo valoró y se circunscribe a resolver las pretensiones de las partes, efectuando la valoración de las pruebas correspondientes que llevan a su convicción y además, la Sentencia toma en cuenta las pruebas aportadas por la demandante, y para definir las pretensiones de las partes efectúa en el considerando (fundamentos y motivación) valoración de las pruebas de la cual se tiene el cumplimiento del art. 145.I del Código Procesal Civil, ya que se hizo la individualización de las pruebas que ayudaron a formar convicción, y por otro lado, en la parte del considerando (antecedentes), hace mención al acta de entrega de inmueble efectuada por la Notaría de Fe Pública Nº 26 de Primera Clase cursante de fs. 1 a 2 y el Informe de estado de conservación del bien inmueble urbano cursante de fs. 3 a 30, por lo que el Juez hizo énfasis en los documentos que llevaron a formar convicción en la presente causa.

En ese sentido, siendo que el agravio va dirigido a que se puede realizar la valoración sobre el Acta Nº 36, efectuada por el notario Ronald J. Jiménez A. y el informe de estado de conservación de bien inmueble, según la recurrente acreditarían los desperfectos y daños causados por el arrendatario, que es una cuestión de fondo para resolver la pretensión del pago de daños y perjuicios de la reparación del inmueble, por lo que, no es factible valorar pruebas en un recurso planteado en la forma, empero con el fin de resolver sobre la apreciación de los documentos mencionados nos remitimos a la respuesta expuesta en el agravio de fondo, numeral 3 de la presente resolución, donde se efectúa la respectiva valoración.

2.- Con relación a la existencia de prueba prohibida referente a la grabación del video, la misma que fue desconocida mediante memorial de 27 de abril de 2016 y en audiencia preliminar, además de haberse solicitado su rechazo y exclusión del proceso, en virtud del art. 142 del Código Procesal Civil, mediante incidente planteado que nunca fue tramitado y reiterado en apelación, afectando el derecho a la intimidad (art. 21 núm. 2 de la Constitución Política del Estado) y debiendo tomarse en cuenta las SS.CC. Nros. 0221/2014-S2 de 5 de diciembre y 0049/2017-S2 de 6 de enero.

Conforme a los datos del proceso el demandado contesta a la demanda el 2 de septiembre de 2015, cursante de fs. 163 a 166, en el punto 1, donde hace mención del siguiente modo: “La demandante manifiesta que el inmueble se encontraba totalmente inhabitable, lo cual no es evidente, ya que por el video que adjunto en flash memory (…) da cuenta que el inmueble estaba siendo pintado y lo devolví totalmente pintado y embarnizado…” y reconviene además de la reducción del canon de arrendamiento y los gastos por reparación estructural del inmueble como sustento probatorio en su Otrosí 3ro., afirmó: “Adjunto flash memory y las facturas sobre las reparaciones del inmueble que pido a su autoridad se tenga como prueba de mi parte”.

Por la providencia de 3 de septiembre de 2015, cursante a fs. 167, el juez A quo determinó el traslado con la demanda reconvencional; y en cuanto al flash memory presentado se tiene por adjuntado. Con dicha reconvención y prueba presentada del flash memory, la parte demandada fue notificada de manera personal a su apoderado Marvin Coro Espinoza el 15 de octubre de 2015, diligencia que consta a fs. 168, ante la reconvención planteada no objeta los argumentos ni las pruebas adjuntadas, omitiendo cumplir con lo establecido en el art. 346 núm. 2 del Código de Procedimiento Civil, primer momento procesal en que la demandante deja pasar el medio de prueba sin haber efectuado ninguna objeción respecto al video grabado contenido del flash memory, ni haber contestado a la reconvención.

Producida la adecuación procesal conforme determina el Código Procesal Civil mediante providencia de 23 de febrero de 2016, cursante de fs. 184; asimismo por providencia de 20 de junio de 2016 de fs. 198, se convoca a la audiencia preliminar para el 18 de agosto de 2015, durante el desarrollo del mismo, en relación al diligenciamiento de los medios de prueba el abogado de la demandante, afirmó: “Desconocimiento expreso de la reproducción fílmica cursante a fs. 162 en virtud al art. 1312 del Código Civil toda vez que desconocemos el contenido y no han sido desglosadas conforme al procedimiento y no hemos tenido la oportunidad de ver el video para poder defendernos ante esa prueba”.  El Juez resuelve verificar del video grabado en presencia de las partes reproduciéndose en la misma audiencia. Sin embargo, en esa oportunidad la parte demandante no hizo mayor objeción sino dejó que la audiencia preliminar concluya, que se considera el segundo momento procesal donde la parte actora tuvo la oportunidad de oponerse, conforme a procedimiento y pedir el rechazo de la prueba de acuerdo al art. 142 del Código Procesal Civil, y no lo hizo.

En el primer momento era oportuno cuando se contestó a la demanda donde se hizo mención al video grabado como medio de contrarrestar los argumentos sostenidos en la demanda de la actora siendo válidos todos los actuados, antes de la adecuación procesal conforme a la Ley Nº 439.

En el segundo momento procesal, de acuerdo al acta de audiencia preliminar se procedió a reproducir la grabación y en ese momento, no hubo oposición para que no se tomara en cuenta como medio de prueba ya que pudo haberse opuesto, planteando el recurso correspondiente.

Por otro lado, la demandante planteó incidente de rechazo y exclusión de prueba cursante de fs. 228 a 230 a cuyo petitorio el Juez mediante providencia de 24 de agosto de 2016 cursante en fs. 231, determinó: “estese al procedimiento oral”, es decir, que no concedió ni se tramitó el incidente planteado.

Tomando en cuenta los dos momentos procesales señalados, al no manifestarse con relación al video grabado, presentado en la contestación a la demanda donde reconvino la parte demandada y al no haber interpuesto objeción cuando se procedió a la verificación del video en la audiencia preliminar de 18 de agosto de 2016, la actora convalidó estos actos procesales dejando producir la prueba para que sea tomada en cuenta.

Si bien existen sentencias constitucionales que protegen el derecho a la intimidad y privacidad, empero, en el video grabado de la presente causa se anunció su existencia y se presentó el mismo al proceso como prueba siendo reproducido en audiencia por lo que precluyó su derecho a la objeción a través de los mecanismos procesales dejando pasar la oportunidad en la audiencia preliminar.

En conclusión se llega a establecer que conforme al art. 1312 del Código Civil, la parte actora denotó su conformidad tácitamente en los dos momentos procesales señalados sobre el video presentado como medio de prueba.

3.- Con referencia a que el Auto de Vista Nº 018/2018, pretende validar la incongruencia de la Sentencia extra petita, que dispuso la devolución de la garantía del arrendamiento, sin que fuera reconvenida por el demandado, absurdo que se maximiza, cuando el Auto de Vista se respalda normativamente en el art. 213.I del Código Procesal Civil, razonamiento incongruente que arroja por la borda toda doctrina y jurisprudencia constitucional. Que en referencia a la SC Nº 486/2010-R de 5 de julio, correspondería disponer la nulidad del Auto de Vista y conceder lo que no fue demandado.

Respecto a tal agravio contenido en la parte dispositiva de la Sentencia Nº 40/2016 de 23 de noviembre, no se trata de incongruencia extra petita como de manera errada sostiene la parte recurrente, debido a que la decisión asumida por el juez A quo se ha circunscrito conforme a las pretensiones de las partes.

Se ha resuelto la pretensión de la parte actora declarando probada la demanda de cumplimiento de contrato de alquiler, solo en cuanto el cobro de los alquileres y la indemnización por rescisión de contrato unilateral y no así en cuanto a los daños y perjuicios por las reparaciones efectuadas en el inmueble. Asimismo, con relación a la pretensión del demandado se declaró probada la reconvención por reducción del canon proporcional por la falta del uso y goce de una habitación en el 3º piso del inmueble. Advirtiendo que indica más la devolución de la garantía en la suma de $us. 2.400 (Dos Mil Cuatrocientos 00/100 Dólares Americanos); y además dispone la compensación de ambas obligaciones.

Por otro lado, no se aprecia vulneración de incongruencia en la resolución ya que la Sentencia tiene que poner fin al litigio en consonancia del art. 213.I del Código Procesal Civil y que la demanda en la parte de su petitorio, cursante en fs. 116 vta., específicamente, manifesta que el pago del monto de los gastos de reparación, menos el depósito de garantía $us. 2.400 (Dos Mil Cuatrocientos 00/100 Bolivianos) en la suma de $us. 21.000 (Veintiún Mil 00/100 Dólares Americanos), respondiendo la parte demandada de manera negativa, planteó demanda reconvencional por los gastos estructurales del inmueble en la suma de $us. 9.634,84 (Nueve Mil Seiscientos treinta y cuatro 84/100 Dólares Americanos), indicando que hizo las reparaciones antes de la entrega del bien inmueble y es exagerada la pretensión de la actora con el monto de la reparación de los daños y perjuicios. Por lo que al determinar  la devolución ha sido coherente, permitiendo definir las pretensiones que han sido debatidas, empero ambas partes han efectuado sus petitorios en forma expresa sobre el monto respecto a la reparación del bien inmueble alquilado.

La Sentencia Constitucional Nº 486/2010-R de 5 de julio, se refiere a un dato fáctico diferente, ya que la presente causa se trata de la devolución de los gastos incurridos en la reparación del bien inmueble surgido del propio petitorio de la actora y del demandado con su reconvención que ha sido objeto del debate sobre el monto pretendido y como consecuencia el Juez dio fin al litigio que fue de su conocimiento con plena competencia.

Por lo que, el Tribunal Ad quem no ha errado en su fundamentación respecto al agravio analizado, debido a que el Juez de primera instancia se ha circunscrito a los principios de eficiencia y eficacia en el actuar de la jurisdicción ordinaria conforme señala el art. 180.I de la Constitución Política del Estado.

EN EL FONDO.

1.- Respecto a que nunca existió privación del uso de un ambiente en el 3º piso del inmueble porque no se lo dio en alquiler, el demandado sabía lo que contrataba, por lo que el Auto de Vista incurrió en una incorrecta valoración del contrato, cuando señaló que el objeto del contrato es el alquiler del inmueble en su totalidad, empero en la cláusula primera se indicó que se da en alquiler parte del inmueble, agravio que se maximiza cuando en la Sentencia, no consideró que en la inspección judicial se constató que el ambiente no entregado en arrendamiento no es un dormitorio, al que hace referencia el contrato y su anexo.

Nos remitimos a los términos del contrato de arrendamiento de inmueble en el cual la cláusula primera (antecedentes) con relación al alquiler señala expresamente: “la parte del inmueble alquilado consta…” (fs. 33), además se cuenta con el Inventario del bien inmueble en el Anexo 1 (fs. 37 a 38) del cual, se extrae que en lo referente al 3º piso se consigna el dormitorio y depósito (calefón eléctrico en funcionamiento). Además citar que de la reproducción del flash memory sobre la grabación de video, se ha constatado que la propietaria del bien inmueble alquilado tenía un depósito reservado en el mismo piso para su uso, corroborada por la fotografía de fs. 220, donde se aprecia enseres propios de la dueña de casa. Por lo que se deduce evidentemente que la dependencia del depósito del 3º piso ha sido de uso de la demandante desde el momento de vigencia del contrato tal cual se tiene de los términos del contrato. 

La parte demandada cuando contesta la demanda reconviene por reducción de canon de arrendamiento, señalando: “…durante el tiempo que duró el  contrato fui privado de una parte del inmueble del cual jamás se me entregó las llaves para tener el uso y goce completo del inmueble arrendado…”. Empero no se han presentado pruebas de reclamo sobre la falta del uso del inmueble o la entrega de las llaves a la propietaria, ya que tiene la carga probatoria el demandado por la demanda reconvencional, conforme señala el art. 136.I de Código Procesal Civil. 

No se tienen otras pruebas al margen del video como de la inspección judicial que son mencionadas en el Auto de Vista recurrido, el ambiente reclamado para la reducción del canon evidentemente existe, empero el contrato señala que se da parte del inmueble y en el tercer piso se tiene consignado de acuerdo al inventario de fs. 40, el dormitorio y depósito, sin embargo, no se consignó un ambiente que era usado como depósito de la dueña de casa tal cual se observa en fs. 220 y como se verifica en el video reproducido cuando la propietaria ingresa con su propia llave a esta dependencia situado en el 3º piso, el cual desde la entrega del bien inmueble hasta la presentación de la demanda no se tienen reclamos expresos establecidos a través de medios probatorios para tener certeza de la falta de uso y disfrute con relación al ambiente que uso de depósito que corresponde a la propietaria del bien inmueble alquilado y que no ha sido parte del contrato de alquiler de 4 de junio de 2011.

Por lo que no se ha producido perjuicio al demandado que alquiló todos los ambientes del bien inmueble excepto el ambiente ubicado en el 3º piso, que no fue parte del contrato. En ese sentido contrastando con la decisión asumida por el juez A quo tomando en cuenta las pruebas, se realizó una valoración errada de estas con relación al contrato de alquiler suscrito el 4 de junio de 2011, como la inspección judicial y del video grabado por el demandado, siendo que de acuerdo a la compulsa de las pruebas producidas a lo largo del proceso se llega a concluir que no existió la privación del uso del ambiente en el 3º piso como alega el demandado y además conforme a la interpretación del art. 510 del Código Civil, respecto a la común intención de las partes contratantes entendiéndose que se prescindió del depósito que era de uso exclusivo de la propietaria del bien inmueble, en consecuencia el agravio planteado merece ser atendido en virtud de las pruebas del proceso que dan como resultado una incorrecta valoración efectuada por el Tribunal Ad quem.

2.- En referencia a que la reconvención del demandado se funda en el art. 691.II del Código Civil que se refiere al caso de reparaciones, siendo una norma no aplicable al caso ya que el A quo y el Ad quem interpretaron incorrectamente, en el imaginario de que si se hubiera actuado de mala fe, se estaría hablando de un error sustancial (art. 475 del Código Civil), sobre el objeto contratado, por lo que se vulneró el derecho de la propietaria, siendo lo correcto haber dispuesto que si el inquilino pretende hacer valer el supuesto error sustancial accione por la vía de la anulabilidad.

Conviene señalar lo preceptuado en el art. 691.II del Código Civil, que indica: “El arrendatario tiene derecho a una reducción del canon proporcionada a la duración de las reparaciones y a la privación en el uso o goce”. Tomando en cuenta el texto de la norma citada surgen dos supuestos primero es el referido a la duración de las reparaciones como también a la privación del uso y goce del arrendatario, por lo que se puede plantear demanda invocando el art. 691.II del Código Civil, cuando en el hipotético caso no se efectiviza el uso o el goce del bien inmueble de parte de arrendatario, ya que no solo se circunscribe mientras dure el tiempo de las reparaciones.

En cuanto a que se estaría hablando de un error sustancial es otra figura legal que no ha sido debatida en la presente causa, por lo que no se ingresa a efectuar mayor abundamiento.

Por lo que es posible plantear demanda de reducción del canon de alquiler por la falta de uso y goce de un bien inmueble alquilado, empero en la presente causa al no haber existido mayores elementos de convicción aportado por la parte demandada no ha sido acogida su pretensión, tal cual se ha explicado en el punto 1 de los fundamentos de fondo.

3.- Sobre el agravio que el inmueble fue devuelto en estado deteriorado, que tuvo que efectuarse la reparación del bien inmueble alquilado, conforme reflejan el Acta Notarial Nº 36 y el informe de estado de conservación del bien inmueble, reconocidas por el inquilino que consta en la carta de respuesta del representante legal, el inquilino debe ser condenado a cumplir su responsabilidad conforme el art. 705 del Código Civil.

Corresponde señalar con referencia a la demanda del pago de las reparaciones del inmueble alquilado solicitando el monto de los gastos de reparación, en la suma de $us. 23.400 (Veintitrés Mil Cuatrocientos 00/100 Bolivianos), la parte actora indica que cuando se produjo la entrega del bien inmueble el 30 de abril de 2015, se tienen como pruebas del Acta Notarial Nº 36 (fs. 1) y el informe de estado de conservación del bien inmueble de fs. 3 a 30, además, la carta notariada de respuesta en fs. 43, que no fueron valoradas por el A quo a momento de dictar la Sentencia, así también falta la valoración de las pruebas mencionadas anteriormente conforme a la entrega del bien inmueble que efectuó la actora sobre las reparaciones que deberá reponer el inquilino respecto a los gastos efectuados.

Del Acta Nº 36 de entrega de inmueble de fs. 1 a 2 de obrados, se tiene que fue realizada el 30 de abril de 2015, en la cual relata cómo fue la entrega del bien inmueble alquilado y se efectúa el detalle del estado en cual se encontraron las diferentes dependencias, contando con la firma de la actora y del Notario de Fe Pública. Este documento al no contar con la firma de la parte demandada o de algún representante es unilateral, ya que no ha participado otra tercera persona ni es firmado por otra persona, por lo que carece de eficacia probatoria para establecer como cierto el contenido del Acta Nº 36 de entrega de inmueble.

Por otra parte, el Informe del estado de conservación de bien inmueble urbano elaborado por Ricardo González Salinas en su calidad de perito evaluador cursante de fs. 3 a 30 de obrados, en primer lugar es un informe unilateral y segundo, es un informe confuso en cuanto al grado de magnitud del deterioro del bien inmueble objeto de la litis, debido a que conforme se tiene de la doctrina aplicable desarrollada en el punto III.2 en la presente resolución, literalmente se entiende que la restitución conforme señala el art. 705 del Código Civil, deberá ser tal como la recibió, resulta inexacto de acuerdo a la interpretación por lo que la norma quiere significar que la cosa sea devuelta en condiciones de seguir siento útilmente disfrutada, a pesar de sus deterioros normales o de las reparaciones.

En este sentido, el arrendatario solo tiene opción en casos graves, si los deterioros no tienen importancia mayor, solo podrá pedir la realización de la reparaciones, el arrendatario podrá realizarlas por cuenta del arrendatario, tal cual se desarrolla en la doctrina aplicable en el punto III.3, por lo que, del análisis del informe se colige la falta de precisión en cuanto al grado de daño ocasionado en el bien inmueble. Además de los cálculos del presupuesto preliminar estipulado en el punto 2.1, se tienen montos globales sin desglosar en costos detallados por cada ítem, el cual genera disconformidad en cuanto a los montos globales señalados en el presupuesto para efectuar el trabajo de refacción, restauración y reposición en la obra construida adoleciendo el informe de mayor precisión en cuanto a precios y costos. También en el punto 2. Análisis Económico (preliminar) donde se indican los grados de afectación preliminar señalados en el párrafo último expresa textualmente: “Su atención, puede mostrar efectos ocultos no visibles, que cambiarán el alcance y profundidad de lo indicado”, por lo que da a entender que aun existirían cambios en el presupuesto para habilitar la vivienda. Empero se presenta el contrato de servicios profesionales para la reparación, refacción y habilitación de vivienda cursante de fs. 50 a 51 de obrados, con el mismo monto estipulado como monto preliminar de inversión de $us. 23.400 (Veintitrés Mil Cuatrocientos 00/100 Dólares Americanos), no existiendo otro informe de trabajo final del contrato sobre cuando se hubiera realizado la entrega, desconociéndose los trabajos efectuados en la reparación del bien inmueble alquilado. Asimismo la inexistencia real de los pagos efectuados en adelanto y el pago a la conclusión del trabajo que no presenta la arrendadora.

Esta situación conlleva la falta de transparencia en la reparación no siendo creíble si se hubiese llevado a cabo la refacción en la dimensión que señala el informe de estado de conservación del bien inmueble urbano del 4 de mayo de 2015, por el contrario se tiene la contestación mediante carta notaria del 6 de mayo de 2015, cursante de fs. 43, donde el demandado indica se le mande otra carta con detalle de los ítems con un monto razonable para tener una base del negocio, empero, no ha sido respondido dicha solicitud, para llegar a un arreglo favorable, lo cual no implica que se haya aceptado el estado en que dejó los ambientes conforme al acta elaborado por el Notario, como del informe de conservación ni como una base para un entendimiento posterior, lo cual no ocurrió.

Por otra parte, se tiene la constatación efectuado por el juez A quo de las refacciones  realizadas por la demandada mediante inspección judicial donde se verificó el estado en que se encontraba el bien inmueble ocupado por otro inquilino y además como complemento la reproducción del video grabado donde se da referencia a los trabajos de refacción que fue realizado a su costo antes de la entrega del bien inmueble.

De las pruebas analizadas se puede colegir que faltan mayores elementos de convicción para tener demostrado el estado en que se hizo la devolución y la posterior reparación efectuado en el bien inmueble objeto del alquiler, por lo que la parte actora no ha cumplido con la carga probatoria para llegar al convencimiento de los arreglos efectuados.

En consecuencia de la valoración realizada de las pruebas reclamadas por la recurrente no cuentan con asidero legal, no pudiendo obligar al arrendatario a la restitución de la cosa, no estando dentro de los parámetros establecidos en el art. 705 del Código Civil, por lo que se concluye que el A quo y el Ad quem han efectuado un adecuado análisis conforme a las pruebas decisivas que fueron motivo de los fallos emitidos en cuanto a la pretensión de la demandante sobre el pago de las reparaciones que hubiera efectuada en el bien inmueble.

A la contestación del recurso de casación.

Para dar respuesta a lo vertido por la parte demandada nos remitimos a los fundamentos desarrollados en la presente resolución. 

Por los fundamentos expuestos corresponde emitir resolución en la forma prevista en el art. 220.IV del Código Procesal Civil. 

POR TANTO: La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia del Estado Plurinacional de Bolivia, con la facultad conferida por el art. 42.I núm. 1 de la Ley del Órgano Judicial de 24 de junio de 2010, y en aplicación del art. 220.IV del Código Procesal Civil, CASA parcialmente, el Auto de Vista Nº 018/2018 de 8 de marzo, cursante de fs. 290 a 293, pronunciado por la Sala Cuarta Civil, Comercial, Familia, Niñez, Adolescencia y Violencia Intrafamiliar o Doméstica y Pública del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz; y deliberando en el fondo declara IMPROBADA únicamente la demanda reconvencional, cursante de fs. 163 a 166, por la reducción del canon de alquiler proporcional de la falta de uso y goce de una habitación del 3º piso del inmueble y dispone el pago de alquiler de los dos meses más la indemnización en la suma de $us. 3.600 (TRES MIL SEISCIENTOS 00/100 DÓLARES AMERICANOS), restando a dicho monto la garantía del alquiler que asciende a $us. 2.400 (DOS MIL CUATROCIENTOS 00/100 DÓLARES AMERICANOS), teniendo como obligación el pago de la suma de $us. 1.200 (MIL DOSCIENTOS 00/100 DÓLARES AMERICANOS), en favor de la parte actora que deberá ser pagado por el demandado, bajo prevención de embargo y remate. Sin costas por la casación parcial.

Regístrese, comuníquese y devuélvase.

Relator: Mgdo. Dr. Marco Ernesto Jaimes Molina.